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Was passiert nach einer Scheidung mit der Immobilie?

Eine Trennung ist stets eine tiefgreifende Veränderung im Leben der beteiligten Menschen. Es müssen möglichst sachliche Entscheidungen getroffen werden, in einer Zeit, in der Emotionen vieles beeinflussen. Besonders kompliziert wird eine Scheidung, wenn es um gemeinsame Immobilien geht. Wer darf wohnen bleiben im gemeinsamen Haus oder der Ehewohnung? Muss ich meine:in Ex auszahlen? Und welchen aktuellen Wert hat unsere Immobilie überhaupt am derzeitigen Markt? Auf letztere Frage haben unsere erfahrenen Immobilienprofis eine konkrete Antwort parat. Viele weitere Antworten und Fallbeispiele finden Sie hier.

Übersicht

Dieser detailreiche Artikel gibt Ihnen einen schnellen Überblick über das Thema Immobilien und Scheidungen. Laden Sie sich zudem unseren kostenfreien Ratgeber als PDF-Datei herunter.

  1. Häufige Fragen
  2. Konstellationen
  3. Optionen
  4. Fallbeispiele
  5. Fazit

Scheidung & Immobilie: Das Wichtigste in 30 Sekunden

  • Viele Menschen glauben, dass Vermögen, das in die Ehe eingebracht wurde, beiden Ehegatten gehört. Das ist nicht korrekt.
  • Richtig ist hingegen: Beim Güterstand der Zugewinngemeinschaft (wenn kein Ehevertrag geschlossen wurde) wird nach einer Scheidung das Vermögen, das während der Ehe erworben wurde, anteilig auf beide Parteien aufgeteilt.
  • Nach der Trennung muss sich das Paar einigen, wer Haus oder Eigentumswohnung behält und zu welchen Konditionen.
  • Gelingt keine Einigung, bleiben als Möglichkeiten der Hausverkauf, die Vermietung, der Umbau in zwei abgetrennte Wohnungen oder die Übertragung auf ein gemeinsames Kind.

Häufig gestellte Fragen

Wie wird das Eigentum bei einer Scheidung aufgeteilt?

Ohne Ehevertrag wird bei einer Scheidung das während der Ehezeit erworbene Vermögen zu gleichen Teilen aufgeteilt. Gegebenenfalls muss eine Partei die andere auszahlen. Wurde im Ehevertrag Gütergemeinschaft vereinbart, wird das gesamte Vermögen gehälftet. Bei Gütertrennung behält jeder das Vermögen, das er oder sie vor oder während der Ehe erworben hat.

Was passiert mit der Wohnung, wenn beide im Grundbuch stehen?

Kurz gesagt: Eigentümer:in ist, wer im Grundbuch eingetragen ist. Wenn beide zu gleichen Teilen eingetragen sind, hat jede:r einen Eigentumsanteil von 50 Prozent.

Bei einer Trennung gibt es dann folgende Möglichkeiten:

  1. Ein:e Partner:in bleibt in der Wohnung und zahlt den oder die Ausziehende:n aus.
  2. Die Immobilie wird verkauft und der Erlös geteilt.
  3. Wenn sich die Parteien nicht einigen können, erfolgt eine Teilungsversteigerung. Auch die Vermietung, die Realteilung oder die Überschreibung auf ein gemeinsames Kind sind denkbar.

Wer hat bei einer Scheidung Anspruch auf das gemeinsame Haus?

Hier spielen mehrere Faktoren eine Rolle: Wenn beide Eheleute im Grundbuch eingetragen sind, sind sie gemeinsame Eigentümer:innen und müssen sich im Scheidungsfall absprechen, wer die Immobilie weiter bewohnen darf. Bei Alleineigentum ist die Lage weitaus simpler: In diesem Fall hat der Eigentümer bzw. die Eigentümerin auch einen Anspruch auf das Eigentum – der Ehegatte oder die Ehegattin muss ausziehen.

Gilt eine Immobilie als Zugewinn?

Jein. Wenn eine Wohnung oder ein Haus einem der Ehepartner im Alleineigentum gehört, ändert daran auch eine Scheidung nichts. Wenn die Immobilie allerdings während der Ehe gekauft, ausgebaut oder modernisiert wurde oder sich der Wert des Hauses über die Jahre gesteigert hat, liegt ein Zugewinn vor. Bei einer Scheidung gilt dann der Zugewinnausgleich: Der Zugewinn, also der Vermögenszuwachs von Anfangsvermögen auf Endvermögen wird halbiert und auch dem oder der Nichteigentümer:in steht eine Hälfte davon zu.

Laetitia Hofmann

Laetitia Hofmann

Qualitätsmanagement | Kundenbetreuung | Akquisition
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Wir verfügen über fast 20 Jahre Immobilienkompetenz in Hamburg und Berlin. Unsere Immobilienprofis beraten Sie jederzeit unabhängig und persönlich.

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Scheidung! Und was passiert jetzt mit dem Haus?

Scheidung Wohneigentum

Sie und Ihr Ehegatte oder Ihre Ehegattin haben entschieden, sich zu trennen? Ist das Persönliche geklärt, geht es ans Eingemachte – denn in vielen Fällen wird die Vermögensaufteilung im Scheidungsverfahren zum Streitpunkt unter Ex-Liebenden. Muss die Auflösung der Ehewohnung als Folgesache ins Scheidungsverfahren aufgenommen oder sogar vor Gericht geklärt werden, schraubt das die Scheidungskosten noch mehr in die Höhe.

Vermögensgegenstände wie Geld oder Möbel können noch leidlich gut aufgeteilt werden. Immobilienbesitz ist jedoch nicht ohne Weiteres teilbar. Wer nach einer Scheidung die Immobilie bekommt, hängt von der Familien- bzw. Paarkonstellation sowie von einigen Umständen ab:

  • Wurde die Immobilie vor oder während der Ehezeit gekauft?
  • Enthält der Grundbucheintrag beide oder nur eine:n Ehepartner:in?
  • Stammt die Immobilie aus einer Erbschaft oder Schenkung?
  • Ist das Haus oder die Wohnung abbezahlt oder läuft noch ein Kreditvertrag?
  • Gibt es einen Ehevertrag?

Konstellation 1: Gemeinschaftliches Eigentum

Bei einer Immobilie, die beiden Parteien zu gleichen Teilen gehört, gibt es mehrere Lösungen: Die Immobilie kann vermietet oder verkauft und Mieteinnahmen – bzw. Verkaufserlös können geteilt werden, ein:e Partner:in kann das Haus behalten und den oder die andere:n auszahlen oder das gemeinsame Haus wird mittels Realteilung in zwei unabhängige Wohnbereiche umgebaut, die die Ex-Partner künftig bewohnen. Wenn sich die Ex-Eheleute weiterhin gut verstehen, besteht auch die Möglichkeit, dass ein:e Ehepartner:in die Eigentumswohnung oder das Haus weiterhin bewohnt und hierfür eine Nutzungsentschädigung bezahlt. Auch die Übertragung auf ein gemeinsames Kind ist eine Möglichkeit. Bei minderjährigen Kindern ist vor der Beurkundung jedoch die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts Pflicht (und bei einer einseitigen Schenkung auch die Zustimmung des anderen Elternteils).

Wenn die Eheleute entzweit sind, bietet sich in der Regel ein Verkauf der Immobilie an. Gleiches gilt, wenn das Haus noch nicht abbezahlt ist und aus dem Erlös des Hausverkaufs der Restbetrag des Darlehensvertrags bei der Bank getilgt werden soll. Hier ist es ratsam, im Vorfeld von erfahrenen Branchenprofis den Wert der Immobilie ermitteln zu lassen.

Letzte Lösung Teilungsversteigerung: Können sich die Ehepartner partout nicht einigen, kann eine:r von ihnen eine Teilungsversteigerung beantragen. Das Gegenüber muss nur dann zustimmen, wenn Zugewinngemeinschaft oder Gütergemeinschaft besteht und die Immobilie praktisch das gesamte Vermögen darstellt (mehr als 90 Prozent). Die Immobilie wird dann öffentlich durch das Vollstreckungsgericht versteigert – auch die Ex-Eheleute dürfen mitbieten, haben aber kein Vorkaufsrecht.

Und Achtung: Da das Erstgebot bei Teilungsversteigerungen üblicherweise bei nur 50 Prozent des Marktwerts liegt (und die Immobilie auch nicht selten zum Erstgebot verkauft wird), drohen herbe finanzielle Verluste für beide Parteien!

Konstellation 2: Alleineigentum

Grundsätzlich gilt: Wenn ein:e Ehepartner:in Alleineigentümer:in der Immobilie ist, bleibt er oder sie das auch nach der Scheidung. Das bedeutet auch, dass sie oder er während der Trennungszeit und nach der Scheidung darin wohnen bleiben kann. Ausnahme: Der Ehegatte oder die Ehegattin, der oder die Nichteigentümer:in ist, hat durch eine gerichtliche Regelung ein Wohnrecht oder es liegt unbillige Härte vor. Unbillige Härte kann beispielsweise vorliegen, wenn die gemeinsamen Kinder aus der gewohnten Umgebung gerissen werden müssten oder der oder die betreffende Partner:in schwer krank ist.

Relevant wird Alleineigentum auch dann, wenn der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft gilt und ein Vermögensausgleich durchgeführt wird. Der Wert von Wohneigentum, das während der Ehe erworben wurde, wird im Zuge des Scheidungsverfahrens zwischen den Ex-Partnern:innen aufgeteilt. Bei Alleineigentum, das bereits vor der Ehe erworben wurde, wird für den Ausgleich des Zugewinns lediglich die Höhe der Wertsteigerung (z. B. durch Renovierung) herangezogen.

Konstellation 3: Die Immobilie ist geerbt

Wenn einer der Ehepartner:innen während der Ehe ein Haus oder eine Wohnung erbt, gehört das Eigentum auch nur dem erbenden Ehegatten oder der erbenden Ehegattin. Der nicht erbende Part erhält daran auch nach einer Scheidung keinen Anteil. Selbiges gilt für die Schenkung einer Immobilie. Allerdings gilt auch hier: Steigt der Wert der Immobilie – zum Beispiel durch einen Umbau oder eine Renovierung – wird diese Wertsteigerung beim Zugewinnausgleich einbezogen.

Konstellation 4: Es liegt ein Ehevertrag vor

Mit der Hochzeit gilt für Paare in Deutschland automatisch der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Wer seine Eigentumsverhältnisse und die Vermögensaufteilung bei einer möglichen Scheidung anders regeln möchte, muss dies über einen Ehevertrag bzw. eine Scheidungsfolgenvereinbarung tun. Wird beispielsweise Gütertrennung vereinbart, findet bei einer Trennung kein Zugewinnausgleich statt, die Vermögen der beiden Eheleute bleiben getrennt. Möglicherweise werden auch bestimmte Vermögenswerte wie beispielsweise Immobilien explizit vom Zugewinnausgleich ausgenommen.

Tipp: Laden Sie sich unseren kostenlosen Ratgeber „Die Immobilie in der Scheidung“ herunter. Dieser informiert Sie umfassend.

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Diese Optionen gibt es für Immobilien bei einer Scheidung

  • Das Haus oder die Wohnung ist noch nicht abbezahlt

    Auch im Fall einer Scheidung müssen die Raten für den Kredit bei der Bank weiterhin gezahlt werden. Es haftet grundsätzlich nur, wer den Darlehensvertrag unterzeichnet hat. Wer nicht unterzeichnet hat, trägt auch dann keine Mithaftung für die Restschuld, wenn er oder sie mit im Grundbuch steht. In diesem Fall wäre die beste Lösung, dass der oder die finanzierende Partner:in auch die Immobilie übernimmt und den oder die andere:n auszahlt. Bleibt eine:r der Partner jedoch im Haus wohnen, sind für diesen Wohnvorteil Ausgleichszahlungen in Form von Miete oder einer Anpassung der Unterhaltszahlungen üblich. Beispielsweise kann die Kreditrate vom Gehalt abgezogen werden, so dass der Trennungsunterhalt für diese:n Partner:in geringer ausfällt.

    Wenn beide Ex-Eheleute Eigentümer:in und Kreditnehmer:in sind, kann mitunter an die Kulanz der Bank appelliert und der Kreditvertrag auf eine:n der beiden übertragen werden. Doch Achtung: Manche Banken kündigen stattdessen den bestehenden Kredit und bieten einen neuen an – dann wird eine happige Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

  • Der oder die Ehepartner:in bleibt im Haus

    Grundsätzlich gilt: Kein:e Ehepartner:in kann den oder die andere:n zum Auszug aus dem gemeinsamen Haus oder der Ehewohnung zwingen. Mitunter kann sich ein Trennungsjahr deshalb ziehen wie Kaugummi. Spätestens im Scheidungsverfahren muss dann aber eine Lösung gefunden werden. Oft bleibt beispielsweise ein Elternteil mit den gemeinsamen Kindern im gemeinsamen Haus. Sinnvoll wäre dann, wenn der oder die Ausziehende dem oder der bleibenden Miteigentümer:in den Miteigentumsanteil gegen Auszahlung überträgt – sofern das finanziell machbar ist. Denn wenn die Eigentumsübertragung noch während der Trennung oder im Rahmen der Vermögensaufteilung im Zuge der Scheidung erfolgt, fällt keine Grunderwerbssteuer an.

  • Hausverkauf nach Scheidung: Achtung Steuerfalle!

    Wer sich mit dem Immobilienverkauf nach einer Scheidung nicht auskennt, riskiert mitunter herbe Steuerverluste. Was nur den wenigsten bewusst ist: Wer sich nicht an bestimmte Regeln und Fristen hält, muss Spekulationssteuer zahlen. Diese fällt an, wenn eine selbstgenutzte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach ihrem Erwerb mit Gewinn weiterverkauft wird (bei Schenkung und Erbe gilt das Datum des ursprünglichen Erwerbs).
    Wer die Immobilie in dem Verkauf vorausgehenden drei Jahren selbst genutzt hat, ist von der Spekulationssteuer befreit. Doch wenn ein Teil des Paares beispielsweise im Trennungsjahr auszieht, ist diese Ausnahme nicht mehr gültig. Lassen Sie sich am besten von einem erfahrenen Immobilienmaklerbüro wie Yoventi beraten, damit Sie nicht in die Steuerfalle tappen.

Scheidung mit Haus oder Eigentumswohnung: Einige Fallbeispiele

So wie jede Paarkonstellation einzigartig ist, so verschieden sind auch die Szenarien bei einer Scheidung. Einige Gegebenheiten sind jedoch typisch und sollen hier anhand von Fallbeispielen näher erläutert werden.

Scheidung mit Haus oder Eigentumswohnung

Ich besaß die Immobilie bereits vor der Eheschließung

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus mit in die Ehe gebracht haben, ändert eine Scheidung erst einmal nichts an den Besitzverhältnissen. Sie haben dann auch das Recht, während und nach der Scheidung in Ihrer Immobilie wohnen zu bleiben. Hat sich der Wert des Hauses allerdings während der Ehezeit erhöht (durch Umbauten, Renovierungen oder steigende Immobilienpreise), wird diese Vergrößerung des Vermögens beim Zugewinn-Vermögensausgleich eingerechnet. Liegt ein Ehevertrag vor, können die Dinge allerdings auch anders geregelt sein – hier hilft ein genauer Blick in die Unterlagen.

Das Haus gehört beiden, aber nur ein:e Ehepartner:in steht im Grundbuch

Fakt ist: Nur wer im Grundbuch eingetragen ist, ist Eigentümer:in. Und diese:r kann verlangen, dass der oder die Partner:in auszieht (innerhalb einer angemessenen Frist). Wenn das Haus jedoch während der Ehe erworben wurde und kein Ehevertrag vorliegt, muss der die Eigentümerin oder der Eigentümer den oder die Ausziehende:n im Rahmen des Zugewinnausgleichs meistens auszahlen.

Bleibt der oder die Nichteigentümer:in mit Zustimmung im Haus wohnen, darf der Alleineigentümer bzw. die Alleineigentümerin eine angemessene Miete verlangen – am besten legt man diese mit einem offiziellen Mietvertrag fest. Wenn dem oder der ausziehenden Partner:in finanzielle Einbußen entstehen, können diese bei der Unterhaltsberechnung geltend gemacht werden.

Ist der Darlehenskredit für die Immobilie noch nicht abbezahlt, wird es nochmal komplizierter: Denn für die Baufinanzierung haftet immer nur, wer auch im Kreditvertrag steht – egal, ob er oder sie auch im Grundbuch eingetragen ist. Es kann also durchaus passieren, dass Sie durch die sogenannte Mithaftung die Restschuld für ein Haus mit abzahlen müssen, das Ihnen offiziell gar nicht gehört. Holen Sie sich in solchen Fällen unbedingt kompetente Unterstützung.

Ich habe die Immobilie geerbt

Wenn Sie das Haus oder die Wohnung alleine geerbt haben, bleiben Sie auch nach der Scheidung alleinige:r Eigentümer:in. Allerdings werden Erbschaften und Schenkungen dem sogenannten Anfangsvermögen und Endvermögen zugerechnet. Wenn die geerbte Immobilie also während der Ehe an Wert gewonnen hat, fließt dieser Wertzuwachs in den Zugewinnausgleich ein.

Wir haben das Haus gemeinsam geerbt

Sofern es keine vertragliche Regelung für den Scheidungsfall gibt, wird in diesem Fall der Erbteil beider Eheleute gehälftet auf ihr jeweiliges Anfangsvermögen angerechnet. Für den Zugewinnausgleich spielt die Immobilie somit keine Rolle. Gleiches gilt für die Gütertrennung. Wurde eine Gütergemeinschaft vereinbart, kommt das Erbe jedoch durchaus zum Tragen, denn es wird in das gemeinschaftliche Vermögen beider Ehegatten eingerechnet.

Fazit

Wer sich im Scheidungsfall nicht unschön vor Gericht über die Folgesache Ehewohnung streiten möchte, tut gut daran, sich beim Thema Immobilien schlau zu machen. Im besten Fall einigen sich die Ex-Partner:innen gütlich darauf, wer in der Ehewohnung bleiben darf, wer gegebenenfalls wen auszahlt oder wie mit der Restschuld bei einem noch laufenden Darlehenskredit verfahren werden soll. Dabei entstehen im Vorfeld naturgemäß viele Fragen, vor allem zum aktuellen Wert der Immobilie oder möglichen Steuerverlusten.

Die Branchenprofis von Yoventi kennen den Immobilienmarkt in Hamburg und Berlin seit fast 20 Jahren und unterstützen Sie unabhängig und persönlich. Lassen Sie sich zu Ihren Möglichkeiten beraten. Selbstverständlich vermitteln wir auch gerne eine kompetente Anwalts- oder Steuerberaterkanzlei aus unserem Netzwerk.

Laetitia Hofmann

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