Beim Verkauf und der Vermietung von Immobilien ist ein Energieausweis seit 2009 Pflicht. Die gesetzliche Grundlage bildet das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bzw. dessen Vorgängerin, die Energieeinsparverordnung (EnEV).
Energieausweis beim Hausverkauf: Kosten, Nutzen und Pflichten
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen oder neu vermieten? In beiden Fällen kommen Sie um die Vorlage eines Energieausweises nicht herum – seit 2009 ist ein Energieausweis beim Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf und auch bei Neuvermietung Pflicht. Doch welche Ausweisart ist die Richtige: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis? Wozu brauche ich das Dokument eigentlich noch? Und was kostet so ein Energiepass eigentlich? Antworten auf diese und viele weitere Fragen erhalten Sie von unseren erfahrenen Immobilienprofis – und in diesem Ratgeber.
Übersicht
Dieser detailreiche Artikel gibt Ihnen einen schnellen Überblick über das Thema Energieausweis.
Lesen Sie hier das Interview mit Jennifer Kreibich, Geschäftsführerin von ETC Energieberater.
Energieausweis: Das Wichtigste in 30 Sekunden
Häufig gestellte Fragen
Ist ein Energieausweis Pflicht?
Ja, der Energieausweis ist gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) und Gebäudeenergiegesetz (GEG) schon seit vielen Jahren Pflicht, sowohl für Wohngebäude als auch für Nichtwohngebäude wie Gewerbebauten. Seit 2014 muss die Energieeffizienzklasse bereits in der Immobilienanzeige genannt und der Ausweis bei der Besichtigung der Immobilie vorgezeigt werden.
Was kostet ein Energieausweis für den Hausverkauf?
Die Kosten variieren je nach Erstellmethode. Einen online erstellten Energieverbrauchsausweis gibt es ab etwa 50 bis 100 Euro – bei Mehrfamilienhäusern summiert sich der Betrag auf rund 250 Euro. Wenn ein:e Energieberater:in das Gebäude bei einer Begehung begutachtet, fallen je nach Anzahl der Wohneinheiten zwischen 400 und 500 Euro für den Energiebedarfsausweis an.
Welchen Energieausweis benötige ich für den Hausverkauf?
Eigentümer:innen sind beim Verkaufen einer Immobilie verpflichtet, potenziellen Käufern den Energieausweis vorzulegen, bzw. die wichtigsten Angaben bereits in der Immobilienanzeige zu nennen. In aller Regel genügt ein Energieverbrauchsausweis. Ein Energiebedarfsausweis ist allerdings bei Mehrfamilienhäusern mit maximal vier Wohneinheiten Pflicht, die die Wärmeschutzverordnung von 1977 noch nicht erfüllen. Ebenso bei Neubauten oder frisch sanierten Gebäuden, bei denen noch keine ausreichenden Daten zum Verbrauch vorliegen.
Hausverkauf ohne Energieausweis – geht das?
Dies geht, allerdings nur in wenigen Ausnahmefällen. Diese sind: Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche, Baudenkmäler, Abrissgebäude sowie Gebäude, die nicht beheizt oder gekühlt werden wie provisorische Gebäude, Betriebsgebäude oder Ferienimmobilien mit weniger als vier Monaten Nutzung pro Jahr.
Wie lange ist der Energieausweis gültig?
Die Gültigkeitsdauer eines Energieausweises beträgt zehn Jahre, dann muss er erneuert werden. So wird sichergestellt, dass die im Energieausweis genannten Empfehlungen für Modernisierungsmaßnahmen noch aktuell sind. Auch die Bewertungsgrundlagen für die Energiekennwerte können sich über die Zeit verändern – was heute grün ist, kann nach zehn Jahren bereits orange sein.
Definition: Energieausweis
Der Energieausweis ist ein offizielles Dokument, das den energetischen Zustand eines Gebäudes dokumentiert und die Energieeffizienz anhand des tatsächlichen bzw. mutmaßlichen Energieverbrauchs einschätzbar macht. Anhand dieser Bewertungsgrundlage können sich potenzielle Käufer:innen oder Mieter:innen ein Bild vom zu erwartenden Energiebedarf machen und Immobilien miteinander vergleichen.
Bei Neubauten ist ein Wärme- bzw. Energiebedarfsausweis schon seit 1995 verpflichtend. Seit Januar 2009 gilt die Ausweispflicht bei allen Wohngebäuden, seit Juli 2009 auch für alle Nichtwohngebäude, beispielsweise Gewerbebauten. Bei einem Verstoß droht Immobilienbesitzer:innen ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
Wichtig: Bis zum 1. Mai 2021 war die Rechtsgrundlage für Energieausweise die Energieeinsparverordnung (EnEV). Nach einer Übergangsfrist gelten inzwischen jedoch ausschließlich die deutlich detaillierteren Nachfolgeregelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).
Laetitia Hofmann
Qualitätsmanagement | Kundenbetreuung | Akquisition
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Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis: Was ist der Unterschied?
Der Unterschied zwischen einem Bedarfsausweis und einem Verbrauchsausweis ergibt sich schon aus dem Wortsinn:
Welche Art von Energieausweis Sie im konkreten Fall benötigen, hängt vom energetischen Zustand Ihres Gebäudes ab: Hält Ihre Immobilie die Wärmeschutzverordnung von 1977 ein, genügt in der Regel ein Verbrauchsausweis. Wird die Wärmeschutzverordnung jedoch nicht eingehalten, ist ein Bedarfsausweis fällig.
Energieausweis: Mit welchen Kosten muss ich rechnen?
Die Kosten für einen Energiepass hängen vom Anbieter und der gewünschten Ausweis-Art ab. Wird ein rein verbrauchsorientierter Energieausweis online erstellt, fallen meist nur rund 100 Euro an – bei Mehrfamilienhäusern je nach Anzahl der Wohneinheiten entsprechend mehr. Für einen aussagekräftigeren Bedarfsausweis müssen Eigentümer:innen meist mehr hinblättern, da hier in der Regel eine Begehung mit einem Energieberater / einer Energieberaterin oder sonstigem Energieprofi ansteht.
Die Kosten liegen hier zwischen 400 und 500 Euro. Manche Anbieter arbeiten auch mit Fixpreisen, beispielsweise einer Pauschale von 300 Euro und 50 Euro je Wohneinheit.
Das steht im Energieausweis
Ein Energieausweis besteht aus einer Unmenge an Daten und farbigen Grafiken. Doch was haben Sie im Einzelnen zu bedeuten? Zunächst werden allgemeine Angaben zum Gebäude gemacht:
- Gültigkeitsdauer, Aussteller, Ausweisnummer
- Adresse, Baujahr und Anlagentechnik des Gebäudes
- Anzahl der Wohnungen
- Berechnungsverfahren (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
Dann geht es ans Eingemachte, also an die Energiekennwerte:
Gut zu wissen: Jeder Energieausweis hat eine Registriernummer, die vom Deutschen Institut für Bautechnik vergeben wird. Diese Ausweisnummer ermöglicht eine stichprobenartige Überprüfung der Angaben in den Ausweisen.
Wer stellt Energieausweise aus?
Aussteller von Energieausweisen dürfen gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) nur echte Energieprofis sein – also Personen mit besonderer Aus- oder Weiterbildung sowie ausreichender Berufserfahrung. Hierzu zählen unter anderem:
Für alle Aussteller gilt: Sie müssen gemäß § 88 GEG in der Ausbildung auch die Beurteilung von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen, Lüftungs- und Klimaanlagen sowie die Beurteilung der Gebäudehülle erlernt haben.
Expertise ist elementar: Interview zum Thema Gebäudeenergiegesetz 2024
Wir haben ein Interview mit Jennifer Kreibich, Geschäftsführerin von ETC Energieberater Hamburg GmbH, geführt. Sie gibt einen Ausblick auf die Neuerungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), räumt mit Fake News auf und erzählt, weshalb sie selbst sogar ein Haus mit Energieeffizienzklasse H kaufen würde.
Liebe Frau Kreibich, Hand aufs Herz – würden Sie sich privat noch eine Immobilie kaufen, die im Energiepass einen Koeffizienten von G oder H ausweist?
Ja klar! Nur weil sich gerade politisch alles dreht, möchte ich ja trotzdem ein Dach über dem Kopf haben. Außerdem, wenn ich das so ehrlich sagen darf, finde ich es aus der Käuferperspektive gerade wieder interessant, weil die Preise etwas purzeln. Da ist dann unter Umständen auch etwas Luft, energetisch etwas am Haus zu machen – natürlich erst, wenn meine Küche fertig ist.
Wie verlässlich sind denn überhaupt diese Energieklassen? Hängen sie nicht auch sehr davon ab, wie und von wem der Energiepass erstellt wurde? In Zukunft plant ja der Gesetzgeber wohl auch, einige Pflichten direkt mit den Effizienzklassen in Verbindung zu bringen. Oder ist das eine Fehlinformation?
Das ist ein schwieriges Thema, zu dem ich etwas ausholen muss. Schließlich haben wir neben dem bedarfsorientierten Energieausweis auch den verbrauchsorientierten. Die Berechnungsgrundlagen sind sehr unterschiedlich. So spiegelt etwa der verbrauchsbasierte nur das Nutzerverhalten von drei Jahren wider. Die dabei ausgegebene Effizienzklasse ist somit zwar für die Bewohner richtig, bietet aber kaum Vergleichspotenzial. Anders ist das beim Bedarfsausweis. Hier gehen wir u.a. auf die Bausubstanz ein und berechnen den Kennwert unter einer Klimabereinigung. Dadurch fallen diese Ausweise erfahrungsgemäß eher schlechter aus als die Ausweise auf Basis des Verbrauchs. Aber sie bieten eine Vergleichsgröße.
Nun zu Ihrer Frage bezüglich der Pflichten innerhalb der Effizienzklassen: Die Effizienzklassen mit den daraus möglicherweise resultierenden Sanierungszwängen sind auf EU-Ebene das Thema, das stimmt schon. Nun muss man dazu wissen, dass jedes Land das individuell umsetzen muss. Eine EU-weite identische Einstufung der Effizienzklassen gibt es dabei nicht. Die Idee auf EU-Ebene ist im Moment, also 2023, auf einer Skala von A bis G auf „D“ zu sanieren. Unsere hier in Deutschland derzeit angesetzte Skala reicht von A+ bis H. Sie sehen also hier schon, dass sich der EU-Plan nicht einfach so unseren Verhältnissen überstülpen lässt.
Für sogenannte „Nichtwohngebäude“, also gewerblich genutzte Gebäude, existieren zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht einmal Effizienzklassen.
Von daher kann man den Trend sicher schon absehen, aber erst einmal brauchen wir einheitliche Herangehensweisen. Und wie schnell so etwas umgesetzt wird, haben wir in den vergangenen Jahren – so glaube ich – alle hinreichend beobachten können. Meines Erachtens gilt jetzt vor allem: Ruhe bewahren und sich nicht verrückt machen lassen!
Worin sehen Sie die größte Herausforderung der nun vorliegenden Fassung des GEG für private Immobilienbesitzer:innen?
Ganz klar in dem gefährlichen Halbwissen und dem riesigen Brimborium, das darum gemacht wurde. Es geistern ja so irre viele Informationen durch die Medien, die sich dann doch wieder zerschlagen.
Erst wenn das GEG auch vom Bundesrat beschlossen und verabschiedet wird, wovon ich persönlich ausgehe, können Fakten folgen. Kommt alles so, wie es bisher zu lesen ist, dürfte die größte Herausforderung darin bestehen, die Anteile von erneuerbaren Energien umzusetzen bzw. zu erreichen. Jedes Haus, jeder Bewohner und jede Bewohnerin muss meiner Meinung nach individuell betrachtet werden. Es braucht individuell sinnvolle und wirtschaftlich tragbare Lösungen und nicht das Konfektionsmodell von der Stange.
Wer ist nach dem neuen Gesetz tatsächlich verpflichtet, seine alte Heizung kurzfristig auszutauschen, und welche Übergangsfristen gibt es?
Wie im aktuellen GEG wird weiterhin die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke gelten, wenn sie nicht dem Mindestwärmeschutz von 1977 entspricht und begehbar ist. Die Heizungsrohre im zugänglichen Bereich müssen gedämmt sein und Heizkessel (Standard- bzw. Konstanttemperaturkessel), die fossil betrieben werden und älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden.
Alte Brennwert- und Niedertemperaturkessel dürfen weiterhin betrieben werden und auch repariert. Erst wenn sie kaputt gehen, wird ein Anspruch an das neue Heizsystem gestellt.
Sie wissen, unsere Kernkompetenz ist der Verkauf von privaten Wohnimmobilien. Welche Heizsysteme halten Sie bei Bestandsimmobilien und Mehrfamilienhäusern für die Heizarten der Zukunft?
Das Einfachste ist bestimmt derzeit der Anschluss an ein Fernwärmenetz, die Wärmpumpen sind in gut gedämmten Häusern sicher auch eine gute Alternative oder da, wo eine Fußbodenheizung vorhanden ist. Bei allen anderen sehe ich derzeit eher eine Art hybride Lösung. Ich selbst rechne aber damit, dass es in den kommenden Jahren erhebliche Fortschritte, wenn nicht sogar Technologie-Sprünge, geben wird.
Wir bemerken am Markt gerade einen vermehrten Verkauf klassischer Jugendstil- und Altbauwohnungen der Jahrhundertwende. Deren Eigentümer und Eigentümerinnen möchten hier anscheinend vorausschauend handeln und lieber frühzeitig verkaufen. Wie sehen Sie die Zukunft dieser eigentlich so begehrten Immobilien?
Das kann ich leider nicht pauschal sagen. Wenn Fassaden z. B. unter Ensemble-Schutz stehen, kann dennoch eine Kerndämmung infrage kommen, sofern es sich um ein zweischaliges Mauerwerk handelt. Fenster und Dach werden sicher Thema sein. Ist die Hülle des Hauses fertiggestellt, sollte man sich der Heizung widmen. Schließlich erlaubt der geringere Energiebedarf unter Umständen auch ein kleiner dimensioniertes Heizsystem. Hier ist es sicher sinnvoll, zugelassene Energie-Effizienz-Experten wie uns einzubinden und einen individuellen Sanierungsfahrplan zu erstellen.
Haben Sie persönlich einen Liebling unter den Fake-News zum Gebäudeenergiegesetz und die Diskussion der letzten Monate?
Ja, das habe ich, leider! Da kursiert aber leider so viel Wahnsinn, dass es hier den Rahmen sprengen würde! Ach doch – eine Falschmeldung muss ich hier anbringen: Dass ein unsaniertes Haus nicht mehr verkauft und vermietet werden darf! Ich hoffe, dass diese Geschichte auch in Zukunft bei den Fake News bleibt!
Und abschließend: Was würden Sie Eigentümer:innen bezüglich der Fördermöglichkeiten von Sanierungsmaßnahmen raten? Wo und wie kann man sich am besten über aktuelle Fördertöpfe informieren?
Am besten ist sich an mich, mein Büro in Hamburg unter info@etc-hamburg.de oder telefonisch unter 040 679 999 97 oder einen meiner Energie-Effizienz-Experten aus der Dena Liste zu wenden. Die Fördermittelsituation hat in den letzten Monaten unglaublich viele Novellen durchlebt, darauf muss man einfach einen tagesaktuellen Blick haben. Grundsätzlich gibt es die Bundesförderung derzeit im Rahmen der BEG die aus der KFW und Bafa besteht. Zusätzlich gibt es aber dann auch noch Landesförderungen, die teilweise miteinander kompatibel sind.
Welcher Energieausweis ist beim Hausverkauf sinnvoll?
Prinzipiell besteht für Immobilienbesitzer:innen Wahlfreiheit, welche Art von Energieausweis sie für Ihr Gebäude erstellen lassen möchten – Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis. Allerdings gibt es Ausnahmen, in denen ein bestimmter Ausweistyp vorgeschrieben ist. Unter anderem ist das Baujahr ein wichtiger Faktor.
In folgenden Fällen ist ein Energiebedarfsausweis Pflicht:
Wichtig: Wird beim Immobilienverkauf kein oder ein falscher Energieausweis vorgelegt, liegt eine Ordnungswidrigkeit vor. Es droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
Laetitia Hofmann
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Hausverkauf ohne Energieausweis – geht das?
Sie möchten Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen oder neu vermieten, haben aber keinen Energieausweis für das Gebäude? Darauf zu hoffen, dass das schon niemand bemerken wird, ist keine gute Idee. Seit der Novelle der EnEV im Jahr 2014 müssen Verkäufer:innen oder Vermieter:innen den Energieeffizienzstandard von Wohngebäuden und Gewerbebauten bereits in der Immobilienanzeige nennen. Bei einem Verstoß handeln Sie ordnungswidrig und es droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
Doch es gibt Ausnahmen und Sonderfälle, in denen Gebäude bei Verkauf oder Vermietung von der Energieausweis-Pflicht befreit sind:
Immobilienverkauf und Energieausweis: So gehen Sie vor
Wenn Sie einen Verkauf oder eine Neuvermietung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses planen, lohnt es sich, strategisch vorzugehen:
Energieausweis erstellen lassen: Wir unterstützen Sie gerne!
Wenn Ihnen von all den Zahlen, Kennwerten und Energieausweis-Arten bereits der Kopf schwirrt: Machen Sie es sich einfach. Wir unterstützen Sie als erfahrene Immobilienprofis nicht nur beim Verkauf Ihrer Immobilie, sondern organisieren selbstverständlich auch die Erstellung eines korrekten Energieausweises durch einen Energieprofi und achten auf die rechtssichere Darlegung aller Details. Fragen Sie einfach unverbindlich an, wir beraten Sie gerne zu Ihren Optionen.
Fazit
Der Gesetzgeber hat in den vergangenen Jahren viele Novellen herausgegeben, die festlegen, wie Immobilienverkäufer oder Vermieter den energetischen Zustand Ihrer Immobilie vergleichbar machen müssen. Ein wichtiger Baustein hierfür ist der Energieausweis, der inzwischen sogar schon in der Immobilienanzeige eine wichtige Rolle spielt. Und auch bei Kaufinteressent:innen oder potenziellen Mietern:innen ist die Energiebilanz einer Immobilie in Zeiten steigender Heizkosten ein nicht zu unterschätzender Faktor.
Überlassen Sie also bei der Vermietung oder dem Verkaufen Ihrer Immobilie nichts dem Zufall. Die Branchenprofis von Yoventi unterstützen Sie unabhängig und persönlich bei allen Fragen zum Thema Energieausweis – und selbstverständlich auch zum Thema Verkauf. Lassen Sie sich zu Ihren Möglichkeiten beraten.
Laetitia Hofmann
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